Tutto quello che c’è da sapere sui migliori mutui al 100 per 100 di Novembre 2024: informazioni su come richiederlo

E’ il sogno di tanti giovani (e non solo) che vogliono acquistare la prima casa, ma non hanno i soldi per fermarla versando la caparra.

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Parliamo del mutuo 100×100, una soluzione finanziaria che consente di acquistare l’immobile ‘in toto’ senza anticipare un euro di tasca propria, ma ricorrendo a un mutuo ‘factotum’ che copre interamente la spesa.

Oggi non è più un’utopia, soprattutto per certe categorie sociali (giovani coppie, famiglie monogenitoriali…) che rientrano in un target di agevolazioni socio-economiche a cui la banca strizza l’occhio, ma non illudetevi.

Fosse facile…

Ottenere un mutuo 100 per 100 non è una passeggiata per nessuno, anzi a volte può rivelarsi un vero rompicapo, anche se chi ha ‘capatosta’ quanto basta e qualche garanzia o garante nel ‘cassetto’ può spuntarla e trovare l’impresa è fattibile.

La domanda da farsi è quanto convenga, anche se in certe situazioni e contesti ottenere un tipo di finanziamento di questo genere è come vincere un terno al lotto, che apre nuove frontiere e prospettive di vita, dando gli strumenti per realizzare, appunto, un sogno altrimenti irrealizzabile.

Ma partiamo dall’abc dell’argomento per capire, intanto, di cosa stiamo parlando e, solo dopo, ci addentreremo nella ‘polpa’ di una materia complessa e articolata per dare qualche spunto e info in più a chi si accinge a percorrere questo sentiero per certi versi spinoso, ma estremamente gratificante in vista del traguardo.

Cos’è un mutuo 100 per 100?

Il primo interrogativo da porsi è: cos’è un mutuo 100 per 100?

Non è poi così difficile da capire, in quanto la risposta è contenuta nella domanda.

Per mutuo al 100% si intende un finanziamento che copre l’intero acquisto immobiliare, senza richiedere anticipi di tasca propria all’acquirente.

Capita spesso che chi intende acquistare casa (perché di acquisti immobiliari si parla) non abbia la liquidità necessario per farlo, nemmeno per fermarla con una piccola somma, richiesta dal venditore in fase di compromesso.

Questo può rappresentare per molti un freno all’investimento, in quanto di solito la maggior parte degli istituti bancari arriva ad erogare fino al 70, 80 per cento del valore dell’immobile oggetto di perizia, ma come vedremo con un po’ di pazienza e un pizzico di fortuna si può arrivare, se si hanno i requisiti giusti, a quota ‘100’.

Come ottenerlo

La percentuale di copertura massima del finanziamento concedibile, offerta dalla maggior parte dei mutui fondiari che ammonta generalmente, come dicevamo poc’anzi, all’80 per cento del valore stimato dell’immobile, è disciplinata dalla norma contenuta nella delibera 22/04/1995 del CICR (Comitato Interministeriale di Credito e Risparmio).

Ciononostante, la normativa lascia la porta aperta ad eventuali eccezioni, fra le quali rientra la possibilità di ottenere in determinate situazioni un mutuo al 100 per 100.

Questa tipologia di credito è riservata a particolari condizioni e non a tutti, ad esempio vi rientrano sulla base di bandi nazionali o regionali gli acquirenti di prima casa, soprattutto giovani o con figli minori a carico.

Purtuttavia, non si escludono altre casistiche, lasciate alla discrezione dei singoli istituti bancari, che possono proporre fra i vari servizi anche questa agevolazione sulla base di determinati criteri soggettivi, determinabili di volta in volta.

Cosa serve

Anche se si è in possesso dei requisiti richiesti da questo tipo di mutuo, bisogna comunque esibire una serie di garanzie e documenti subordinati al suo ottenimento.

Questo perché la banca, qualsiasi essa sia, si espone a un rischio maggiore nel concedere un mutuo al 100 x 100 e, di conseguenza, prima di accordarlo tenta il tutto per tutto per tutelarsi, soprattutto in tempi di diffusa insolvenza accentuata da fattori contingenti come la crisi economica e gli effetti della pandemia.

Parola d’ordine ‘garanzia’

Se c’è una parola che suona suadente come il canto delle sirene alle orecchie di ogni banca questa è, senza dubbio, garanzia.

La banca (qualunque banca!) non chiede altro che garanzie, soprattutto se viene chiamata in causa per sdoganare degli investimenti immobiliari.

Si dà il caso, però, che non tutti le abbiano.

Ma di quali garanzie si parla, nello specifico?

Innanzitutto, la banca va a frugare nel patrimonio del richiedente per sondare il terreno della sua solvibilità e solo dopo essersi accertata che lo stesso sia affidabile e in grado di assolvere il debito allenta i cordoni della borsa.

Certo, la prima garanzia richiesta è una situazione lavorativa stabile, il tipico lavoro fisso divenuto al giorno d’oggi un miraggio.

Per chi non lo avesse, la strada si rivela in salita, ma non disperate, si dà il caso che si possono scovare altri escamotage per dribblare il problema.

Vediamo quali.

Che fare?

In alternativa, se si ha la fortuna di avere il classico ‘zio d’America’ è il momento di chiamarlo in causa per co-intestare il mutuo.

Di fronte a un garante coi fiocchi, difficilmente la banca si tira indietro, scaricando eventuali insolvenze in solido sulle spalle del cointestatario.

Oltre al contratto lavorativo richiesto, preferibilmente a tempo indeterminato, e alla presenza di un partner fiduciario che firmi la corresponsabilità dell’operazione finanziaria, l’istituto esplora il quadro patrimoniale del potenziale mutuatario nel tentativo di individuare risorse di supporto.

Va da sé che sull’immobile oggetto del mutuo verrà accesa, contestualmente, oltre a una polizza fidejussoria un’ipoteca, di cui la banca potrà avvalersi in caso di inadempienza.

Fondo di garanzia per mutui 100 per 100

Per chi non ha la fortuna di avere un contratto lavorativo ‘di ferro’ o un garante disposto a supportarlo e a sobbarcarsi eventuali ‘grane’, tipo ritardi e inadempienze, interviene a supporto dei potenziali mutuatari uno speciale fondo di garanzia istituito proprio per agevolare l’ottenimento dei mutui prima casa al 100%.

In realtà, non è proprio così per tutti, nel senso che il fondo agevola soltanto determinati soggetti, come giovani coppie o ‘under 35’ titolari di contratti di lavoro atipico.

In più va detto che di per sé il fondo di garanzia non copre l’intero importo ma interviene a copertura del 50 per cento del valore dell’immobile e soltanto in compresenza dello ‘zampino’ di un Confidi o Consap che si accollano la restante percentuale si riesce a raggiungere il ‘quorum’ del 100 per cento.

Prima casa ‘conditio sine qua non’

Per ottenere un mutuo fondiario 100 per 100 è necessario che lo stesso sia richiesto per l’acquisto della prima casa.

Oltre a questo ‘diktat’ occorre che il futuro mutuatario non risulti in possesso di altre abitazioni atte all’uso al momento della richiesta del mutuo, fatta eccezione per eventuali lasciti ereditari.

Non rientrano nel novero degli immobili mutuabili al 100 per cento, infine, quelli accatastati in determinate categorie, come le case di lusso, in particolare non fruiscono dell’agevolazione ville, palazzi nobiliari, castelli, ecc.

Ma quanto mi costa?

Quanto conviene (o non conviene) stipulare un mutuo 100 per 100?

Rispetto ai mutui tradizionali, che si fermano a una copertura inferiore (max 80 per 100) questa tipologia di mutui, più rara ma non per questo meno attenzionata da parte di una folta clientela di soggetti meno forti economicamente o precari sul piano lavorativo, risulta decisamente più cara in termini di spread.

Non è difficile da capire, in quanto la banca concedendo questa tipologia di mutui si espone di più e, di conseguenza, si fa pagare il rischio aggiuntivo alzando fino all’1,5 in più rispetto alla media standard l’asticella dei tassi di interesse applicati a questo genere di finanziamenti generalmente a lungo termine.

Si ha, quindi, uno scenario che prospetta da una parte una bassa soglia di liquidità unitamente a un capitale spalmato sulla lunga distanza, il che rende questi mutui appetibili per una fascia di soggetti giovani, in grado di protrarre il piano di ammortamento su tempistiche ultraventennali.

In questo modo, si potrà abbattere quanto più possibile l’importo della rata e ridurre, conseguentemente, il rischio di insolvenza anche in presenza di condizioni critiche e scarsa solvibilità del richiedente.

Poche, ma buone

A conti fatti, non si può definire conveniente il mutuo 100 per 100, sebbene rappresenti per molti l’ultima spiaggia, inducendoli ad accettare ‘ob torto collo’ le condizioni ‘capestro’ imposte da certi istituti di credito che erogano questa tipologia di finanziamento a lungo termine.

Ciò spiega anche l’oligarchia di banche disposte ad erogare questi mutui, che rappresentano comunque per l’istituto un rischio concreto che non tutte le banche sono disposte a correre.

Il cliente ‘tipo’

Chi richiede un mutuo 100 per 100?

In genere è un soggetto giovane e a rischio medio-alto, che non dispone di un lavoro fisso, ma spesso ha un contratto atipico o a tempo determinato.

Solitamente chi richiede un mutuo 100 per 100 non dispone di risparmi da investire, ciò spiega l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa a copertura del rischio.

Quanto conta l’età

Un deterrente per l’ottenimento di qualsiasi mutuo, a maggior ragione un mutuo 100 per 100, è l’età avanzata del richiedente.

Trattandosi, solitamente, di finanziamenti spalmati su più decenni, in genere 20 o 30 anni, è condizione essenziale per l’ottenimento del mutuo in oggetto che il richiedente abbia un’età compatibile al momento della richiesta.

Infatti, sebbene ormai la vita media si sia negli ultimi anni notevolmente allungata, la maggior parte delle banche esige che, alla data di scadenza del piano di ammortamento, il mutuatario non abbia più di 75 o, in rari casi, 80 anni, il che presuppone che quando lo richiede non debba avere più di 50/55 anni se intende accollarsi un mutuo ventennale o trentennale.

La soluzione per chi richiede un mutuo fondiario in età più avanzata è accorciare la durata del piano di ammortamento, scegliendo ad esempio di contrarre un mutuo decennale o, al massimo, di 15 anni, in modo da tagliare il traguardo nei termini anagrafici imposti dall’istituto bancario.

Alla base c’è la perizia

Alla base dell’ottenimento di un mutuo 100 per 100 gioca un ruolo determinante la perizia, che consiste nella valutazione della casa ad opera di un perito, generalmente nominato dall’istituto bancario.

In genere, la banca si avvale di un tecnico di fiducia che provvede a periziare l’immobile sulla base di determinati criteri di stima.

Il perito è chiamato a stimare il valore reale dell’immobile oggetto di mutuo, basandosi su dati oggettivi e statistiche di mercato.

Non sempre l’importo derivante dalla perizia coincide con il prezzo d’acquisto, può essere infatti inferiore o superiore sulla base della stima del perito, ciò succede quando si acquista una casa pagandola un costo lontano dal valore di mercato, sarà poi la banca a fare le opportune valutazioni e a decidere sulla base della perizia le condizioni del mutuo e la sua fattibilità.

A conti fatti, la banca è portata a concedere il mutuo 100 per 100 sulla base dell’importo più basso fra quello stimato dal perito e il valore di acquisto dell’immobile.

Mutui a confronto

Per quanto, come dicevamo, siano più rari dei comuni mutui fondiari che finanziano solo una parte dell’investimento, anche i mutui 100 per 100 coprono un’ampia fetta della ‘torta’ bancaria, destinata ad allargarsi per la crescente domanda di questa tipologia di finanziamenti a lungo termine.

Oramai sono diversi gli istituti che li erogano anche online, sulla base di un piano documentale predefinito, da girare gestendo la richiesta da remoto, una tendenza che si sta affermando sempre più in tempi di pandemia.

Ma come fare ad individuare la soluzione più vantaggiosa?

Il web corre in soccorso di chi sta cercando il miglior mutuo 100 per 100 ‘cucito’ su misura per le proprie esigenze.

La comparazione vola in rete sui portali specializzati nel confronto dei migliori mutui ‘prima casa’ al 100%, come si apprende dai contenuti di questo link.

Facciamo un esempio…

Nella comparazione online dei migliori mutui 100 per 100 può essere illuminante un esempio concreto.

L’homepage che si apre ogni qual volta si accede ad un portale comparativo sui mutui 100 per 100 più convenienti del momento invita l’interessato a rispondere, in via preliminare, a un questionario di massima per individuare, seppure a grandi linee, l’identikit del richiedente.

Una volta raccolti i dati, si palesa una schermata che mostra le soluzioni migliori scremate in base ai requisiti patrimoniali e soggettivi dell’aspirante mutuatario.

Mettiamo caso che si tratti di una persona sui 40 anni che percepisce uno stipendio documentato di circa 2000 euro, intenzionato ad acquistare un bilocale il cui costo si avvicina ai 100 mila euro, impresa fino a ieri impossibile ma oggi resa plausibile dalla caduta libera dei prezzi degli immobili, anche se ovviamente dipende dalle aree metropolitane, più o meno quotate.

Se si va a sbirciare fra le offerte più appetibili del periodo, supponendo una durata ventennale del mutuo in questione, si segnala l’offerta vantaggioso di Intesa Sanpaolo, che propone mutui 100 per 100 nella gamma ‘Domus Fisso’, equivalente nel caso prospettato a una rata di poco superiore a 400 euro mensili, con Taeg 2,30% e Tan 1,90%.

In questa soluzione rientrano mutui erogabili da un minimo di 30 mila a un massimo di 300 mila euro, un range piuttosto ampio per l’acquisto di una prima casa.

Mutuo 100 per cento, chi lo eroga

Oltre all’esempio di Banca Intesa Sanpaolo, oggi non è difficile riuscire a trovare una banca in grado di concedere un mutuo prima casa 100 per cento.

La domanda di questa tipologia di mutui ‘all in one’ ha avuto ultimamente una forte impennata, che ha indotto diverse banche ad adeguarsi ai tempi e alle crescenti richieste di mercato.

Ciò fa sì che ottenere un mutuo 100 per cento per l’acquisto della prima casa non sia più un miraggio, ma una chance con buoni margini di successo soprattutto per chi non ce l’ha e possiede i requisiti per formalizzare la domanda e condurla in porto, anche se la procedura non è delle più semplici quanto a iter e tempistiche.

Fra gli istituti che non hanno perso il treno dei mutui 100 per 100 e si sono rinnovate nell’offerta di soluzioni appetibili per chi non ha un budget di liquidità disponibile da investire nell’acquisto prima casa, si distingue, su scala localistica, la Banca Popolare Pugliese con il nuovo pacchetto ‘Prontomutuo Variabile’ in grado di soddisfare chi intende accedere a questo tipo di finanziamento grazie al ricorso al Fondo Garanzia Prima Casa, che offre un tasso di circa il 3 per cento in linea con la media Euribor e un Taeg al 3,20.

Il prodotto copre acquisti fino a 250 mila euro, l’unico neo va ricercato nella variabilità del tasso che può rappresentare un’incognita, ma non è detto che questo fattore giochi a sfavore del mutuatario che, al contrario, potrebbe avvantaggiarsene, data la natura ‘ballerina’ dello spread.

Online è meglio

C’è da dire che le procedure per l’ottenimento dei mutui immobiliari, compresi quelli al 100%, si stanno progressivamente snellendo, grazie alla possibilità di istruire la pratica in rete e interagire sul web con l’istituto bancario.

Vi sono, a riguardo, delle banche che operano esclusivamente online e che si stanno specializzando proprio sul filone sempre più battuto dei mutui 100 per 100.

E’ il caso di CheBanca!, una banca virtuale che opera sul web e che, nonostante la giovane età, si è distinta per affidabilità e appeal dei suoi prodotti, compresa l’offerta relativa a questa tipologia di mutui, sia sul piano della flessibilità che della convenienza.

Ormai i servizi di homebanking vanno per la maggiore e stanno cambiando il sistema di interloquire con la banca comodamente da casa, con risultati immediati e soddisfacenti.

Occhio alle spese di istruttoria

Non sempre, quando si sceglie un mutuo 100 per 100, si fa caso a un aspetto rilevante come le spese di perizia e di istruttoria.

Queste spese variano a seconda della banca e della pratica e possono influire in misura determinante sul budget del mutuatario.

Alcune banche abbonano, per così dire, le spese di perizia riducendole al lumicino (un modo come un altro per invogliare il cliente a sceglierle) ma nella maggior parte dei casi questi servizi hanno un costo da non sottovalutare, che varia da istituto a istituto.

Per quanto riguarda le spese di perizia oscillano, in media, fra 200 e 350 euro, decisamente più gravose le spese di istruttoria, che sforano quasi sempre il migliaio di euro.

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Claudia Cencini
Giornalista pubblicista con la passione per la scrittura, l'arte e la tecnologia applicata alle cose di tutti i giorni. Mi piace seguire i mutamenti di mercato, le evoluzioni dei prodotti di uso comune, dando info a chi legge in modo semplice, utile e al tempo stesso confidenziale.

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