Migliori mutui 100 per 100 per l’acquisto di un immobile

Di
Claudia Cencini
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Acquisto immobiliare senza anticipo? La soluzione è il mutuo al 100%

Avete mai sentito parlare di mutui 100 per 100?

Sono prodotti finanziari concepiti per l’acquisto della prima casa che le banche destinano a chi non ha soldi per comprarla, neanche un budget minimo da versare per la caparra confirmatoria.

Non è detto che sia facile ottenerlo e va anche premesso che non tutti i soggetti hanno i requisiti per averlo, ma oggi come oggi le banche hanno recepito la domanda in crescita esponenziale di questa tipologia di mutui e, se non tutte, alcune sono disposte a concederlo, anche se a determinati patti e condizioni.

Cos’ha in più del mutuo tradizionale

Com’è risaputo, i mutui per acquisti immobiliari, anche se si tratta della prima casa, coprono generalmente solo una fetta, seppur cospicua, della spesa richiesta per l’investimento.

In genere le banche concedono mutui fino al 70, massimo 80 per cento, ma perché si fermano a questa soglia e non si spingono alla copertura dell’intero importo?

Cosa rischia la banca e come si tutela

Purtroppo, la crisi che attanaglia il Paese ha evidenziato criticità nell’adempimento dei debiti da parte di molti mutuatari, che non riescono ad assolvere all’impegno assunto di coprire la rata mensile o semestrale del mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile.

Nella concessione di una tipologia di mutuo ‘in toto’ al 100% la banca, in caso di inadempienza da parte del mutuatario, si trova a dover gestire una ‘patata bollente’ che, in caso di debito reiterato, porta alla vendita all’asta dell’immobile oggetto del finanziamento.

In questo iter la banca perde dovendo accollarsi, oltre al debito, anche le spese di istruttoria e difficilmente riuscirà a recuperare il debito in quanto le case all’asta vengono vendute a prezzi fortemente ribassati e, comunque, sempre inferiori al valore di mercato.

In previsione di eventuali problemi in questo senso l’istituto si tutela erogando una percentuale, per quanto maggioritaria, che non copre l’intera ‘torta’ dell’importo d’acquisto dell’immobile, lasciandosi quel 30, 20 per cento che, in caso di insolvenza da parte del mutuatario, potrà rappresentare un margine a copertura di eventuali spese.

Perché non è più un miraggio

Come vedremo, comunque, il mutuo 100 per 100 non è più un miraggio, grazie anche alla compartecipazione di nuovi enti e sodalizi garanti scesi in campo a tutela dell’acquirente, come i Cofidi o Consap che interviene a copertura del fondo garanzia ‘Prima casa’.

Tanto per cominciare, prima di entrare nella casistica dei migliori mutui 100 per 100 vale la pena rispolverarne l’essenza e chiarire in sintesi la tipologia di questi prodotti finanziari rivolti a potenziali mutuatari ‘senza portafoglio’.

Cosa s’intende

S’intende per mutuo 100 per 100 un finanziamento che, come suggerisce la definizione, finanzia l’intero importo richiesto per l’acquisto immobiliare, a condizione che la perizia della casa si allinei al prezzo di mercato o, meglio, denoti una stima maggiore del costo dell’immobile.

La perizia, infatti, è determinante per l’ottenimento del mutuo e rappresenta uno step obbligato messo a punto da un tecnico solitamente incaricato dalla banca che è chiamato a redigere una valutazione oggettiva dell’immobile, sulla base di dati oggettive e stime di mercato.

Come è nato

Questo genere di mutui si è affacciato sul mercato finanziario agli albori del nuovo millennio, sull’onda del boom del mercato immobiliare e si è subito affermato come una soluzione molto ambita soprattutto da certe fasce sociali più deboli e con scarsa capacità di risparmio.

Proprio per la sua comparsa recente sul mercato bancario, il mutuo 100 per 100 non trova una legittimazione nelle normative che governano il settore, riallacciandosi semmai a esperienze pregresse all’estero da cui il prodotto ha preso spunto e piede anche in Italia.

Pur tuttavia, i mutui 100 per 100 sono entrati a pieno titolo nel carnet di alcune banche, anche se non tutte, in quanto non cozzano con la disciplina che governa il mondo del credito fondiario.

Raro, ma possibile

Purtroppo, questi tipi di mutui non sono ancora molto diffusi e la loro rarità è data dal fatto che sono ad alto rischio insolvenza, pertanto non tutti gli istituti bancari sono disposti a concederli, soprattutto in tempi di ‘magra’.

Vero è che sono state adottate, anche a livelli più localistici, delle politiche sociali che, di concerto con gli istituti bancari, si accollano il rischio consentendo l’acquisto prima casa a determinate categorie di soggetti, come vedremo, beneficiari di una serie di agevolazioni.

Fatto sta che, ad oggi, i mutui tradizionali si limitano a un loan to value più basso, intendendo con ciò la percentuale di stima dell’immobile oggetto d’acquisto, che continua ad attestarsi in media sull’80 per cento.

Ma, come dicevamo, oggi ottenere un mutuo 100 per 100 non è più un’utopia.

Andiamo, allora, alla ricerca dei migliori mutui al 100% offerti da una ‘manciata’ di banche che contemplano anche questo fra i loro prodotti finanziari di punta.

I ‘top’ del momento

Quali sono i migliori mutui 100 per 100 del momento e quali banche li propongono?

Una fra tutte Banca Intesa SanPaolo che offre ai giovani ‘under 35’ anche con contratti di lavoro atipico o a tempo determinato la possibilità di contrarre un mutuo al 100% per l’acquisto della prima casa.

La peculiarità dei mutui 100 per 100 di Intesa San Paolo sta  nella massima flessibilità che consente al contraente di fruire di un mutuo a tasso variabile senza il rischio di eccessive impennate, in quanto è fissato ‘a priori’ uno spread contenuto.

Un’altra banca che si è allineata alla tendenza di mercato che strizza all’occhio alla crescente domanda di mutui 100 per 100 è il Monte dei Paschi di Siena.

L’istituto propone la soluzione ‘Mutuo MPS Mio‘, rivolto prevalentemente a coppie giovani e nuclei familiari monogenitoriali con figli minorenni a carico.

Questa tipologia di prodotto è in grado di finanziare il 100 per 100 del valore dell’immobile da acquistare fino a 250 mila euro con una durata massima di 30 anni.

MPS può concedere questa agevolazione grazie alla partnership con Consap nell’ambito del ‘Fondo Prima Casa’ che interviene fino a una copertura massima del 50 per cento dell’operazione contribuendo al raggiungimento del quorum ‘100’.

Anche Unicredit tiene il passo del trend di mercato finanziario offrendo un tipo di mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della prima, un prodotto subentrato al tradizionale ‘Mutuo Valore Casa’, che in più dà la possibilità all’aspirante mutuatario che dimostri di essere in possesso dei necessari requisiti di chiedere, anche in questo caso, la garanzia ‘fifty fifty’ di Consap.

Proprio grazie allo ‘zampino’ di Consap, pure Unicredit è in grado di proporre una soluzione competitiva per la convenienza dei tassi, in considerazione di uno spread medio-basso, offrendo anche succose agevolazioni sul piano dei costi nettamente inferiori della polizia fidejussoria.

Per finire un cenno a Crédit Agricole (ex Cariparma) che propone un mutuo 100 per 100, sempre in coppia con Consap, sulla falsariga del vecchio ‘Gran Mutuo 100‘ che ha rappresentato per lungo tempo il cavallo di battaglia dell’istituto prima della fusione che ha portato alla nascita dell’odierno soggetto bancario.

Purtroppo, in tempi di crisi economica e pandemia, altre banche che prima concedevano mutui al 100 per 100 hanno fatto dietro front, è il caso di Bnl o Banca Bper che hanno stretto i cordoni della borsa e oggi finanziano solo una fetta della torta mutuabile.

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