Mutui ipotecari sulla prima casa, dettagli, caratteristiche, info

Di
Claudia Cencini
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Quando si vuole acquistare la prima casa ma non si dispone della liquidità necessaria per comprarla si può richiedere un mutuo ipotecario. 

Ce ne sono di diverse tipologie in grado di finanziare in parte o ‘in toto’ l’acquisto e, ad oggi, possono essere anche personalizzate sulla base del quadro economico, patrimoniale e lavorativo del richiedente, che in ‘combine’ con l’istituto di credito può ritagliarsi un finanziamento su misura, scegliendo la durata e il tipo di tasso fisso, variabile o misto.

Quando si parla di finanziamenti destinati all’acquisto dell’abitazione principale si sconfina, automaticamente, nel mondo dei mutui ipotecari.

Cos’è il mutuo ipotecario sulla prima casa

Per mutuo ipotecario s’intende una forma di finanziamento garantita dall’ipoteca accesa sull’unità abitativa, nella fattispecie prima casa, oggetto della compravendita.

Il tutto è statuito dalle clausole inserite nel contratto di mutuo, stipulato congiuntamente all’atto di acquisto dell’immobile ad uso abitativo per mano notarile.

Il mutuo ipotecario sulla prima casa è contratto fra due parti: la banca che lo eroga, definita nel patto contrattuale mutuante e l’acquirente dell’immobile, detto mutuatario, al quale l’istituto di credito versa la somma necessaria, in tutto o in parte, per l’investimento immobiliare.

Il mutuatario riceve dalla banca, in un’unica soluzione se trattasi di mutuo ipotecario prima casa, l’importo richiesto che viene girato in sede notarile al venditore, contestualmente alla stipula del contratto di mutuo.

Perché è obbligatoria l’ipoteca di primo grado

Al momento dell’acquisto, si accende un’ipoteca di primo grado sulla casa da acquistare.

Questa prassi, che è obbligatoria in presenza dei mutui prima casa, non a caso aggettivati come ipotecari, rappresenta la principale garanzia per il finanziatore che si tutela così in caso di insolvenza del mutuatario.

Lo stesso si obbliga, come stabilito da una delle varie clausole inserite nel contratto di mutuo, a restituire la somma percepita, maggiorate degli interessi capitali, secondo tempi e modi pianificati di comune accordo tra mutuante e mutuatario, in base alle caratteristiche soggettive e reddituali di quest’ultimo.

Mutui ipotecari…scripta manent

I mutui ipotecari prima casa devono essere, necessariamente, redatti in forma scritta, a pena di nullità.

I loro contenuti sono stabiliti di comune accordo fra le parti che indicano nelle clausole del contratto di mutuo gli accordi pattuiti relativamente al tipo di finanziamento, di tasso e relativo importo e durata.

Il rimborso del mutuo avviene, solitamente, in base a un piano di ammortamento che prevede il saldo mensile (in certi casi anche semestrale) delle rate, inizialmente costituite da una netta prevalenza degli interessi sulla quota capitale.

Requisiti del richiedente

Cittadino italiano o comunitario, di maggiore età, preferibilmente giovane e con contratto di lavoro a tempo indeterminato, con fedina fiscale specchiata e comprovata affidabilità.

Detto così suona come uno dei tanti annunci personali che si trovano sui giornali, in realtà è l’identikit del mutuatario tipo.

Fossero tutti così, qualsiasi banca non avrebbe problemi ad erogare il mutuo, ma non sempre il richiedente è in possesso di tali requisiti.

Nell’istruttoria, l’istituto di credito mette in essere tutte le verifiche di rito per valutare la fattibilità del mutuo.

Innanzitutto, la banca esige massima trasparenza del quadro economico e patrimoniale del richiedente.

I documenti da presentare

In primo luogo, se è un lavoratore dipendente dovrà fornire le ultime tre buste paga, unitamente alle ultime due denunce dei redditi e ad altre eventuali entrate o garanzie patrimoniali.

Se, invece, è un lavoratore autonomo o un professionista sarà chiamato a esibire la propria certificazione unica, attestante gli introiti degli ultimi due anni.

Inoltre, andranno forniti i documenti anagrafici, in particolare lo stato di famiglia per verificare l’eventuale comproprietà della casa in regime di comunione dei beni se il richiedente è coniugato.

Perizia di stima

Una volta raccolta tutta la documentazione, in caso di istruttoria con esito positivo si procederà alle dovute verifiche sul valore della casa da acquistare.

In questa fase entra in campo il perito nominato dalla banca per la stesura di una perizia di stima dell’immobile, uno step fondamentale per stabilire l’importo massimo erogabile.

All’esito della perizia, l’istituto erogante comunicherà a chi ha fatto richiesta se il mutuo è concedibile, o meno, basandosi sul ‘loan to value‘ dell’immobile periziato.

Percentuali di erogazione

Prima della crisi dei ‘sub prime’ ante 2008, quasi tutte le banche erano propense ad erogare mutui ‘global’ in grado di finanziare anche al 100 per cento l’acquisto della prima casa.

Oggi, purtroppo ottenere un mutuo ipotecario prima casa 100 per 100 è diventato più difficile, a meno che non intervengano garanti pubblici o privati in grado di colmare le lacune del richiedente e alzare l’asticella delle percentuali di erogazione del finanziamento.

In genere, allo stato attuale le banche finanziano fino a un importo massimo pari all’80 per cento del prezzo di acquisto, spingendosi oltre se subentra a integrazione delle garanzie mancanti il fondo prima casa Consap.

Durata dei mutui ipotecari

Quanto può durare un mutuo ipotecario prima casa?

La durata di questo tipo di finanziamento è variabile, in base alle esigenze e alle caratteristiche del richiedente.

Questo fattore è fondamentale in quanto fissa le tempistiche secondo le quali il mutuatario dovrà restituire, in base a un piano di ammortamento prestabilito nel contratto di mutuo, l’importo erogato.

I mutui ipotecari prima casa possono avere durata breve o, più spesso, lunga.

Trattandosi di finanziamenti corposi destinati a un tipo di investimento immobiliare, sono rari i mutui ipotecari con durata inferiore a 10 anni.

In genere, la durata di questi mutui oscilla fra 10 e 30 anni, ma si ravvisano anche rari casi di mutui quarantennali, erogati a soggetti giovani a cui viene calcolata una rata più bassa se sprovvisti di entrate rilevanti o titolari di contratti atipici.

Tipi di rateazione

Variabile anche il tipo di rateazione del mutuo ipotecario prima casa, anche se la modalità prevalente è quella del pagamento mensile della rata.

Si hanno, però, anche casi in cui è possibile pagare la rata a scadenze trimestrali o semestrali.

Tasso fisso o variabile?

Fondamentale nella scelta del mutuo ipotecario prima casa è il tipo di tasso, che unitamente alla rateazione condiziona l’importo della rata, anche sulla lunga distanza.

La classificazione dei tassi comprende due categorie prevalenti: tasso fisso o variabile.

Nel caso del tasso fisso le due parti (mutuante e mutuatario) concordano un importo rateale che rimane invariato per tutta la durata del finanziamento.

Diversamente, se si opta per il tasso variabile, l’importo viene inizialmente calcolato sulla base dell’Euribor, un parametro di base che è però soggetto a variazioni future, in base alle fluttuazioni del mercato finanziario che incide in misura rilevante sugli interessi e sullo spread.

Oltre a questi due tipi di tassi di interesse applicati ai mutui, si ravvisano anche altre tipologie di tassi, in particolare quello misto, che integra i vantaggi dell’uno e dell’altro.

Estinzione anticipata

Per finire, vale la pena ricordare che chi vuole può estinguere in anticipo il proprio mutuo ipotecario prima casa, se ne ha la possibilità.

Se contratto prima del 2007, anno di entrata in vigore del decreto Bersani, estinguere anticipatamente il mutuo contratto per l’acquisto della prima casa comporta una penale da pagare.

In passato poteva trattarsi di una somma considerevole, ma ultimamente l’importo della sanzione si è notevolmente ridotto.

Qualora, invece, il mutuo ipotecario sia stato contratto dopo l’entrata in vigore del suddetto decreto, l’estinzione anticipata è gratis, senza l’applicazione di provvedimenti sanzionatori a titolo oneroso.

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