Mutuo 100 per 100 con tasso variabile, quali le migliori offerte?

Di
Claudia Cencini
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Il sogno di una casa propria è da sempre una priorità per tutti, oggi però il difficile momento che stiamo vivendo rappresenta di fatto per molti un ostacolo alla sua realizzazione.

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Quante giovani, da soli o in coppia, vorrebbero vivere sotto un tetto scelto e comprato da loro, ma non hanno risparmi da investire o sufficienti garanzie per ottenere un mutuo tradizionale che non copre le spese di caparra e di acquisto?

100 per 100: il mutuo ‘salvavita’

In mancanza di risorse o garanzie bastevoli per l’acquisto della prima casa, alcune banche supportate da stanziamenti pubblici emanati dal Governo, come il fondo di garanzia statuito dalla Legge di bilancio 2014, danno a molti giovani anche con lavori precari e atipici la possibilità di centrare il loro obiettivo attraverso l’accensione di un mutuo 100 per 100.

Chi lo sceglie?

Il mutuo 100 per 100 è uno strumento scelto da chi non può versare anticipi per definire un investimento immobiliare, che copre l’intero ‘loan to value’ del prezzo di vendita.

E’ il caso di giovani che non hanno ancora avuto la possibilità di mettere da parte dei risparmi o che non godono dei vantaggi di un contratto di lavoro a tempo indeterminato che apre le porte per l’ottenimento di qualsiasi altro mutuo.

Meglio a tasso fisso o variabile?

Quando si accende un mutuo immobiliare, ci si trova di fronte a un bivio per la scelta del tipo di tasso, che può essere fisso e variabile.

Non fanno eccezione i mutui 100 per 100 per l’acquisto o, in casi più rari, per la ristrutturazione della prima casa.

Il trend degli ultimi anni ci ha abituato a tassi a costante ribasso, che rendono più appetibili i mutui prima casa già di per sé agevolati, anche se nel caso dei mutui 100 per 100 lo spread s’impenna per via dei rischi più alti che comportano questi finanziamenti, concepiti per la copertura di tutta la ‘torta’ del valore dell’immobile.

Non si esclude che questa tendenza si protragga nel tempo ‘congelando’ a oltranza i tassi di interesse sui mutui, il che rende ancora più appetibile la contrazione di un mutuo per l’acquisto della prima casa.

Quando conviene il tasso variabile

In tempi come quelli odierni di convenienza dei tassi di interessi, fermi a valori molto bassi, il tasso variabile può rappresentare una scelta vantaggiosa.

Ciò è confermato dal crescente interesse dimostrato dagli aspiranti mutuatari per questo tipo di tasso che può riflettersi sul beneficio del rimborso, soprattutto in presenza di mutui a breve termine.

Cosa si rischia

Oggi il tasso variabile, applicato su base Euribor ai mutui prima casa, parte avvantaggiato rispetto al fisso per quanto riguarda l’importo della rata che, al momento, risulta inferiore.

Pur tuttavia, c’è da mettere in conto il rischio, che non corre il tasso fisso costante nel tempo, che la rata a tasso variabile possa aumentare in futuro, in dipendenza delle fluttuazioni più o meno vantaggiose del mercato finanziario.

In altri termini, chi accende un mutuo 100 per 100 a tasso variabile può fruire dei benefici della rata più bassa nel presente, ma non può avere la sfera di cristallo nel prevedere eventuali variazioni future, che non è detto siano sempre favorevoli soprattutto se si parla di mutui ventennali, trentennali o ancora più lunghi.

Chi opta per mutui ‘chilometrici’ dovrà necessariamente essere consapevole che la rata potrebbe subire rialzi nel tempo perché questo tipo di finanziamenti a tasso variabili dipendono dall’andamento altalenante del mercato finanziario, anche se negli ultimi anni il trend ci ha abituato a tassi ultrabassi.

Su cosa si basa il tasso variabile

Generalmente, il tasso variabile si basa sull’Euribor a scadenze mensili, trimestrali o semestrali, in base al piano di rateizzazione.

Dal momento che non si tratta di un tasso ‘imbalsamato’ come il fisso gli istituti di credito possono permettersi di giocare al ribasso nel calcolo della rata, sapendo che la stessa può aumentare in futuro.

Ecco perché il tasso variabile è una scelta conveniente in partenza, ma racchiude incognite per il futuro che potrebbero configurarsi come rischi di incremento dell’importo non sempre prevedibili alla lunga.

In momenti di tassi alle stelle, il variabile è l’opzione migliore in quanto la rata non può che diminuire negli anni avvenire di pari passo con la diminuzione dell’Euribor.

Diversamente, in un periodo come quello odierno in cui i tassi sono a livelli infimi c’è da sperare semmai in una stabilità degli stessi, ma non in ulteriori ribassi.

Pertanto la tendenza futura potrebbe profilarsi più a rischio per chi si orienta sul tasso variabile.

Orientativamente, si può affermare che chi sceglie il tasso variabile è più propenso al rischio e, in genere, può contare su uno ‘zoccolo duro’ di risparmi che potrebbero attutire l’impatto di eventuali rincari futuri della rata.

Quando optare per il tasso variabile?

In linea di massima, si consiglia la scelta del tasso variabile quando le previsioni Euribor si annunciano al ribasso, condizionando la diminuzione nell’importo della rata o, in alternativa, la sua stabilità in un tempo relativamente lungo.

Indipendentemente dal tipo di tasso, chi accende un mutuo 100 per 100 dovrà fare i conti con percentuali più alte, legittimate dal rischio superiore di questi finanziamenti, che oscillano fra lo 0,20 e lo 0,50 in più.

Detto ciò, il tasso variabile abbatte la rata che risulta, almeno inizialmente, più bassa.

Migliori mutui a tasso variabile

Chi offre, ad oggi, i migliori mutui 100 per 100 ‘prima casa’ a tasso variabile?

Sono le stesse banche che concedono questa tipologia di mutui e che si contano ancora sulle dita di una mano.

Fra tutti, citiamo Unicredit con Tan al 0,30% e Taeg (indice sintetico di costo) allo 0,41%.

Con il suo prodotto ‘Mutuo Valore Italia Giovani’ Unicredit offre un ghiotto ‘boccone’ finanziario in termini di mutuo prima casa a tasso variabile.

Esemplificando…

Se si prende un impiegato con un contratto di lavoro a tempo indeterminato che richiede un importo mutuabile di circa 100 mila euro rateizzabile in 30 anni per l’acquisto della prima casa si avrà una rata Unicredit ridotta di importo inferiore a 400 euro, almeno nella fase iniziale.

Meglio ancora la Deutsche Bank che, a parità di condizioni, offre un mutuo 100 con una rata di circa 350 euro e spese di istruttoria inferiori a mille euro.

Anche Credem propone interessanti offerte di mutui 100 a tasso variabile, che risultano convenienti rispetto alle proposte di altri competitors, anche se va messa in conto un’istruttoria più costosa che oltrepassa il migliaio di euro di spese iniziali.

Entra nella lista degli istituti di credito che accordano mutui al 100% a tassi variabili agevolati anche la Bnl che con l’offerta ‘Plafond Casa‘ accontenta i giovani intenzionati ad acquistare la loro prima casa, grazie all’accesso al fondo di garanzia stanziato in convenzione con Abi e Cdp.

Sempre riferendosi ad un investimento immobiliare di pari importo, ossia circa 100 mila euro, troviamo soluzioni appetibili anche nelle proposte di altre banche, come Intesa SanPaolo con ‘Mutuo Domus’ a tasso variabile, che arriva a finanziare questa tipologia di finanziamento con una rata iniziale addirittura inferiore a 350 euro.

Terminiamo la carrellata con Mps che in coppia con Consap eroga mutui 100 a tasso variabile con rata di poco superiore alle precedenti, prendendo ad esempio la stessa casistica.

Chiudendo il cerchio, si evince che il mutuo 100 per 100 a tasso variabile non è la più conveniente delle soluzioni per chi vuole acquistare casa perché si spinge a coprire l’intero ‘loan to value’ del prezzo di vendita dell’immobile, ma dobbiamo riconoscere che è l’unica via percorribile per chi è a secco di liquidità.

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