Pro e contro di un mutuo 100 per 100, pareri

Di
Claudia Cencini
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Per chi vuole comprare casa o ristrutturarla senza avere risparmi da investire nell’acquisto o nel progetto c’è il mutuo 100 per 100.

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Mutuo 100 per 100: per chi è

E’ un particolare finanziamento che deroga dalla normativa sui mutui tradizionali, i quali si spingono al massimo all’80 per cento del prezzo di acquisto o del preventivo lavori e che è stato concepito per coprire l’intera spesa necessaria all’investimento e per andare incontro alle esigenze di chi è a corto di garanzie e liquidità.

E’, quindi, particolarmente indicato per chi non dispone del budget da versare per la caparra confirmatoria che rappresenta il primo step di ogni compravendita immobiliare o per il saldo dei primi lavori di ristrutturazione della prima o seconda casa.

Miracoloso?…Ni!

Dalla premessa sembrerebbe che il mutuo 100 per 100 sia una soluzione a dir poco miracolosa, perlomeno in grado di risolvere ogni problema per chi è a secco di quattrini da investire in acquisti o progetti immobiliari di larga portata.

In realtà, pur riconoscendo al prodotto il ruolo di asso nella manica per chi non ha altre strade percorribili e anziché aspettare di mettere da parte un bel gruzzolo vuole tutto e subito, tocca andarci coi piedi di piombo nella scelta di questo finanziamento, che fra l’altro risulta fra i più ostici da ottenere esigendo un maggior pacchetto di garanzie.

Come vedremo a breve, infatti, oltre ai ‘pro’ questo tipo di mutuo presenta anche degli svantaggi che impongono un’attenta valutazione preliminare prima di avventurarsi in una scelta che potrebbe rivelarsi più cara e rischiosa del previsto.

Molti pro, pochi contro

Tanto per cominciare, vale la pena riconoscere ai mutui 100 per 100 più vantaggi che svantaggi.

Seppure in misura minore, però, i rischi non mancano ed è bene che il contraente ne sia debitamente informato.

Intanto, bisogna spezzare una lancia a favore di questi mutui che sono  l’unica risorsa per chi non ha budget da investire, un vantaggio tutt’altro che trascurabile dal momento che tutte le altre alternative finanziarie non si spingono a finanziare l’intera ‘torta’ della spesa.

Però, subentra subito un ostacolo, dal momento che non tutte le banche sono disposte a concederlo, intimorite dai rischi che il finanziamento ‘de quo’ comporta.

Un mutuo che apre ai giovani

Mettiamo il caso di una giovane coppia che desidera una casa dove costruirsi un futuro, ma non ha nulla da offrire in garanzia, al di là di uno smilzo lavoro precario e zero liquidi.

Quale banca si fida a concedere un finanziamento della portata di un mutuo prima casa al 100%?

Molto poche, in verità, meno che mai di questi tempi.

Lo Stato, però, riconoscendo la prima casa come bene essenziale e primario, viene incontro ai soggetti più deboli economicamente e sul piano lavorativo, comprendendone le esigenze e mettendo a loro disposizione strumenti come il fondo di garanzia Prima Casa.

Questo fondo, attivato da qualche anno dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, supplisce alla scarsità di garanzie offerte dal richiedente arrivando a coprire la percentuale vacante.

In altri termini, chi non ha garanti o garanzie sufficienti per poter fruire di un mutuo al 100% se vuole acquistare casa può ‘bussare’ alla porta di Consap, la società partecipata del Mef che ormai da tempo viene incontro alla domanda di giovani ‘under 35’ anche se lavoratori atipici per colmare il ‘gap’ che manca al raggiungimento di quota 100 nell’accensione di un mutuo prima casa.

Anche questo un fattore di peso, da elencare nella lista dei vantaggi offerti da questa tipologia di mutui.

Fondo garanzia prima casa: what else?

L’abbiamo accennato, ma vorremmo approfondire meglio l’essenza del fondo garanzia prima casa, che va a braccetto indissolubilmente con i mutui 100 per 100.

Questo strumento è stato pensato soprattutto per le giovani coppie (ma anche per i single) che intendono mettere su casa, anche se hanno le ‘tasche’ vuote.

In certi casi, il fondo finanzia anche progetti di ristrutturazione della prima casa, purché caratterizzati da interventi di riqualificazione energetica.

Il Mef ha messo in campo questa ‘carta’ per aiutare a comprare la prima casa chi in altro modo non ce la può fare perché a secco di risorse e garanzie.

Accedendo al fondo, si ottiene una garanzia additiva in grado di arrivare a coprire fino al 50% della quota capitale del mutuo, erogabile fino a un tetto massimo di 250 mila euro.

Il fondo è disciplinato dall’articolo 1 della Legge n. 147/2013 che dà la priorità per l’accesso al credito non solo alle giovani coppie, ma anche a lavoratori atipici ‘under 35’ e a nuclei familiari mono-genitoriali con figli minori a carico.

Chi lo richiede, però, deve dimostrare di non essere proprietario di altre unità immobiliari ad uso abitativo.

Fanno eccezione le case eventualmente ereditate.

Inoltre, il contraente deve mantenere la scelta della prima casa entro un range catastale che esclude alcune tipologie, quali dimore signorili, ville, castelli o palazzi storici.

Ma veniamo ai rischi, da prendere in considerazione nella scelta del mutuo in oggetto.

Cosa si rischia?

Come dicevamo poc’anzi, accendere un mutuo 100 per 100, ammesso e non concesso che si riesca ad ottenerlo (il che non è affatto scontato!) produce una serie di vantaggi immediati soprattutto per gli acquirenti della prima casa, che possono trovarsi un tetto sulla testa da subito senza dover invecchiare per mettere da parte il ‘malloppo’ necessario per un investimento di questa portata.

Ma a fronte degli indubbi pro, bisogna mettere in conto anche i contro.

In particolare, cosa si rischia nel contrarre un mutuo 100 per 100?

Il principale rischio corso dal mutuatario è quello di dover pagare di più, a conti fatti, ma è da premettere che la prima a rischiare è la banca, che si vede costretta ad erogare una somma non da poco a chi non ha una sufficiente capacità di solvenza del debito.

Chi rischia di più, quindi, in questo caso è proprio la banca, che per tutelarsi chiama in causa garanti privati o pubblici come la Consap o i Confidi dislocati su scala regionale in tutto il territorio nazionale.

Il rischio corso dall’istituto di credito (ciò spiega perché sono sempre meno le banche che concedono questo tipo di mutuo) consiste nel dover accordare una cessione del credito in assenza di garanzie concrete.

Cosa dice la legge

Vale la pena rammentare che la norma che disciplina i mutui, in generale, rientra nella delibera 22/04/1995 che porta il sigillo del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio.

La normativa in oggetto legifera che l’importo massimo erogabile tramite mutuo ammonta all’80 per cento del valore del bene da acquistare, che a sua volta dev’essere ipotecabile.

L’aumento della percentuale al 100% rappresenta, di per sé, un’eccezione che, se da una parte rappresenta un vantaggio per il mutuatario senza portafoglio, dall’altra comporta una spesa maggiore in termini di tassi e spread.

Il rischio, che di fatto è una realtà data dall’applicazione di interessi più elevati, è comunque attutito dalla durata di questa tipologia di mutui, che solitamente arrivano a 20, 30 anni e oltre per via della giovane età dei contraenti.

Ciò comporta una riduzione nell’importo della rata, che smussa gli spigoli rappresentati dai tassi più alti applicati dall’istituto di credito erogante.

A ciò si aggiungano anche le spese ‘extra-rata’, da quelle di istruttoria alla perizia vergata dal professionista nominato dall’istituto di credito.

Sono tutti costi aggiuntivi da mettere in conto, che possono variare da banca a banca, a seconda delle promozioni e offerte del momento.

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